您不能出售二手房或购买新房。房地产市场置换链的中断，将成为2026年国资的决定性因素。上海、杭州等国相继开展“二手房收储”试点，国有企业直接收购二手房，提供保障性租赁住房。看似“卖一买一”的通道已经打开，但每个问题的背后都是谁的房子接、价格多少、钱从哪里来的问题。政府、业主、市场之间存在三方博弈。今年以来，各地开展“旧房收购入库”工作。今年，更多城市加入了“买存现房”运动。福建省2月4日表示，支持“旧物回收”，鼓励各类主体收购二手房按照市场化原则使用，以及已提起司法处置程序但因拖欠贷款（含公积金贷款拖欠）而无法出售的商品房。相比之下，上海是最早采取这一举措的城市之一，也是目前最受关注的城市。 2月2日，建设银行举办支持上海第一波保障性租赁住房项目现房收购专场活动。浦东新区、静安区和徐汇区是试点的第一部分。预计优先收购区位条件好、权属清晰、中小型住房、重建意愿强烈的业主。事实上，今年1月份以来，包括济南、杭州、富阳等多地都陆续出台或实施了现有住房收购政策。 1月26日，杭州富阳市推出“以旧换新”计划，区属国有企业乐树集团直接在房地产市场购买现房并保租。 2月11日，富阳乐居集团宣布，共有206户成功报名，其中200户将通过抽签方式参与。 1月14日，济南口区公布“旧房全额缴费”和“全市旧房征集”政策，计划一次性组织1000套房屋“调换”。根据该方案，济南全境拥有合法产权的家庭，只要愿意在起步区直管区域内购买新建商品住房，都可以申请。曾几何时，地方政府和国有企业利用现有住房和长租公寓收购新项目。为什么今年你把重点放在“收购和储存二手房”上？首先值得注意的是，中央2025年底召开的经济工作会议明确提出，政府将“鼓励收购存量商品房，重点关注保障性住房”，打通市场存量与民生保障之间的通道。对于“二手房收储”市场背景，广东省城乡规划研究院住房政策研究中心高级研究员李玉佳表示，当前商品房市场的环比置换不具有流动性，体现在低价二手房交易比例不断增加。由于新的、有利可图的房屋的影响，以中等价格范围销售现有房屋变得困难，并且替换链已被打破。上海试点可以让您按照市场价或评估价采购，稳定市场参考价，避免不合理下降。杨月静 上海 Y 副主任iju房地产研究院也认为，这将大大降低房屋因升级需求而产生的“替代风险”，盘活“卖一买一”链条，解决近两年二手房挂牌量过快增长的问题，特别是在大城市。中指数研究院指数研究部主任曹晶晶强调，上海作为超一线城市，率先有政府平台收购中心区现有住房作为保障性租赁住房，这对于提供市场支持和流动性支持具有重要意义。特别是为“老小”业主提供了清晰的退出通道，有利于稳定价格预期。二手房的公开收购和储存，不仅解决了业主卖不动的问题，还为市场注入了新房需求，形成了市场的良性循环。同时，我们将购买的二手房作为保障租金住房，满足市场租赁需求。就目前的情况来看，虽然只是单纯的二手房“收购模式”，但运营路线因地而异，也有一定的限制。例如，上海浦东新区采取“新建挂钩办法”，购房资金折算成“房票”，购房者必须在浦东购买新建住房。静安区还要求重建新房，二手房总购买价必须低于400万日元。徐汇区正在实施“现金采购”，增加新建住房数量。与重建无关。杭州富阳的模式是，人们可以兑换优惠券并与炒房者交换，然后炒房者可以用它们来抵消新房的购买价格。优惠券价值为老民房成交价，兑换优惠券价值优惠券的5%（最高10万元），可用于购买规定范围内的新建商品房。事实上，过去也有过国有资产收购二手房的案例。最具代表性的例子是郑州市于2024年推出“造新”政策，当年通过国有平台企业采购模式签订存量住房合同5085份，通过市场化交易模式销售新建住房5731套，直接带动了当年库存下降。从以往来看，“以旧换新”主要是一种“助销模式”。开发商和经纪平台帮助房主将旧房投放市场，并在出售后购买新房。在这种模式下，能否完成操作取决于市场环境。当前的“收购模式”体现在国企平台直接退出s，用真金白银购买二手房，为二手房业主提供“退出通道”。采购和仓储业务面临多重衔接，政策执行并不容易。纵观各国实践，“二手房的获取和储存”存在诸多障碍。曹晶晶认为，政策是要盘活兑换链，但兑换效率仍受到“地域限制”和“价格梯度”的限制。例如，浦东市强制购买同区新房，静安市则优先优先购买同区新房。购买的旧房总价不足400万元，试点地区购买的旧房与新房价差较大。 2025 年禁运，徐汇新区新建设项目交易总体推进浦东超值10百万元。存在着远离政治交流的距离，“促进安提瓜的活力”已达到“复兴新活力市场的效果”。实现突破的关键在于取消区域限制。此外，定价也很困难。珍贵的塞拉隆山、国家的企业和卓越的运营者以及积极的企业和企业的领导者和不断进步的勇气。 precio bajoCuando el trato se cerró por valor, el propietario se negó a Vender, pensando que la empresa estatal estaba“cortando cebollas verdes a bajo precio”。事实上，财务平衡是对收购方的重要考验。在此契合点之前，福建省在近期公布的政策中表示，采购价格可以通过双方协商、第三方评估合理确定。杨跃进指出：确保第三产业二手房评估价格“公平”，既保护了居民的财产权益，又防止了国家资产的流失，这是政策公信力的基础。此外，“财务可持续性也面临挑战，”杨跃晶表示。收购融资以财务拨款或贷款为基础，规模有限。未来需要以“集体住房购买贷款、廉租住房再融资、市政专项债券”、保租住房REIT等金融产品为基础，打通“融资→收购→运营→退出”的完整封闭的资本循环。试点距离扩展还有多远？尽管面临挑战，市级试点项目也进展顺利。曹晶晶表示，如果试点效果显着，可以为其他城市提供参考，促进市场稳定。一般而言l、这一政策的短期有效性将主要取决于收购规模以及收购价格是否有吸引力。中长期看能否建立可持续的资金循环模式，比如与住房REITs合作，保证租金。 “这是考虑到全国城乡劳动大会的事件，以及一些城市面临的现实问题，比如房地产市场更新周期受到抑制、销售受到抑制等”，李玉佳认为，下一步预计其他城市也会效仿。南京、郑州已有先例，但除郑州2024年收购超过5000套外，其他城市规模都比较小。杨跃晶认为，如果上海试点成功并得到推广，地方政府和城市投资平台的角色将从“土地供应者”转变为“市场”其核心能力要求从土地融资向现有资产收购、估值、运营和金融运营转型：杨跃进先生表示：在试点的基础上，他建议尽快形成涵盖住房估值、资金监管、产权转让等方面的标准化合同和流程，为保障性住房的所有权和获得权复制推广奠定基础。另外，要明确政策边界（单价、总量、区域等），定期透明披露进展情况，稳定市场参与者预期，避免政策误解和市场扭曲，最大限度发挥政策利好效应 国家“二手房收储”资产的终结看似让市场火热，但这场以国资为首的资本收购热度却并不容易控制。我最终不仅要回答“谁买房？”的问题。还包括如何使房屋真正移动并振兴城市的遗产资产。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 编辑 岳彩舟 校对 赵琳